奈良市六条で再建築不可の古家付き土地を買取｜閉鎖した法人所有の私道を取得し再建築可能へ

今回は、奈良市六条にある古家付き土地の買取事例をご紹介します。

本物件は長期間管理が十分に行われておらず、敷地内には大きな樹木や植栽が生い茂り、建物も老朽化している状態でした。

しかし、この物件が長年売却できなかった最大の理由は建物の古さではありません。

調査を行ったところ、物件が接している前面通路が**建築基準法上の道路ではない「非道路」**であり、さらに接道を確保するために重要となる部分の私道が第三者所有となっていました。

そのため、そのままでは再建築ができない物件として扱われていました。

当社では、この状態を確認したうえで直接買取させていただきました。

道に面していても「再建築不可」になることがあります

現地だけを見ると、住宅の前には普通に人や車が通れる通路があります。

しかし、不動産では見た目が道路だからといって、必ずしも建築基準法上の道路とは限りません。

建物を新築・建て替えするためには、原則として敷地が建築基準法上の道路に一定以上接している必要があります。

今回の物件では、前面通路が非道路判定となっており、さらに接道部分には第三者が所有する私道が存在していました。

そのため、古家を解体してしまうと新しい建物を建築できない状態となっていました。

私道の所有者を調査すると、昔の不動産会社でした

そこで当社では、再建築できる可能性を探るため、問題となっている私道の所有者を調査しました。

登記を確認すると、その私道を所有していたのは、昔不動産業を営んでいた法人でした。

しかし、その会社はすでに通常の営業をしておらず、簡単に売買の相談ができる状態ではありませんでした。

この段階で、

「所有者と連絡できない」

「会社がもう動いていない」

という理由から、解決を断念してしまうケースもあります。

しかし当社では、さらに調査を進めました。

元代表者様と連絡を取り、清算手続きへ

法人関係を調査し、当時の元代表者様までたどり着き、直接事情をご説明しました。

そして今回の不動産問題を解決するため、法人側の清算手続きについてもご協力いただきました。

必要な手続きを進め、清算人様を選任したうえで、法人が所有していた私道を当社で取得することができました。

ここが今回の物件の大きなポイントです。

単に再建築不可物件として安く売却するのではなく、

「なぜ再建築できないのか」
→「誰がその土地を所有しているのか」
→「その所有者から取得する方法はないのか」

と一つずつ追っていくことで、問題解決につながりました。

私道取得により接道問題を解消

問題となっていた私道部分を取得することで、敷地の接道条件を整理することができました。

必要な行政確認等も行い、結果として、これまで再建築不可だった土地を再建築可能な状態へ整理することができました。

再建築不可物件の中には、

「絶対に建て替えできない物件」

だけではなく、

接道・私道・隣地・権利関係などを整理することで再建築できるようになる物件

も存在します。

重要なのは「再建築不可」という結果だけを見るのではなく、その原因を調査することです。

建物を解体し、繁茂した樹木も撤去

権利関係の整理と並行して、既存建物についても解体工事を実施しました。

敷地には大きな樹木や植栽が生い茂り、長期間管理が十分にできていない状態だったため、伐採・撤去も行いました。

建物や樹木がなくなったことで敷地全体が明るくなり、周辺環境も大きく改善しました。

長期間放置された空き家では、所有者様だけでなく、落葉・枝・害虫・倒木などについて近隣の方が不安を感じているケースもあります。

今回も解体・伐採を行うことで、ご近所様との関係改善にもつながりました。

測量・境界復元を実施

さらに当社では土地の測量を行い、境界標の確認・復元など境界関係の整理も実施しました。

古くからある不動産では、

「境界標がなくなっている」

「どこまでが自分の土地なのか分からない」

「昔の測量資料しかない」

といったケースがあります。

再建築や土地売却を行ううえでは、道路だけでなく、土地の境界についても整理しておくことが重要です。

今回は、

私道取得
→ 接道問題の整理
→ 解体・伐採
→ 測量・境界復元

まで行い、長年売却できなかった土地を再び利用できる不動産へと整理しました。

再建築不可でも、原因を調べれば解決できる場合があります

再建築不可と言われた不動産でも、その理由はさまざまです。

「前面道路が非道路」
「接道幅が足りない」
「道路との間に他人地がある」
「私道所有者と連絡が取れない」
「昔の法人が私道を所有している」
「境界が分からない」

今回のように、権利関係を一つずつ調査することで解決できるケースもあります。

北和エステートでは、再建築不可・非道路・私道・境界・越境など、一般的な不動産売却では整理が難しい物件についても直接買取を検討しています。

「他社で再建築不可と言われた」

という段階でも、まずは一度ご相談ください。

よくあるご質問

Q. 再建築不可の物件でも買取できますか？
はい。再建築できない原因や既存建物の状態、立地などを確認したうえで買取を検討します。

Q. 前面道路が非道路でも売却できますか？
売却自体は可能です。ただし、将来の再建築に影響するため、道路の状況や権利関係について調査することが重要です。

Q. 私道の所有者と連絡が取れません。
登記や法人情報、相続関係などを調査することで所有者・関係者を確認できる場合があります。

Q. 私道の所有会社がすでに営業していない場合はどうなりますか？
法人の登記状況などによって対応は異なります。今回の事例では、元代表者様との協議や清算手続きを経て、清算人様から私道を取得することで解決しました。

Q. 再建築不可が再建築可能になることはありますか？
あります。接道不足の解消や必要な土地の取得、行政上の確認などによって、再建築できる状態へ整理できるケースがあります。ただし物件ごとに条件は異なります。