奈良市南京終町で「特定空家」に指定された住宅を買取｜残置物・越境配管・老朽化した建物を解消へ

今回は、奈良市南京終町にある特定空家等に指定された不動産の買取事例をご紹介します。

本物件は長期間にわたり管理が十分に行われておらず、奈良市から**「特定空家等」**と判断されている住宅でした。

室内には大量の家財や残置物が残され、建物の外壁にも著しい老朽化が見られる状態。

さらに調査を進めると、

隣地駐車場に所有者様の車両が放置されている、給水管が私設管となっている、雨水管等が隣地と相互に越境している

など、建物を解体するだけでは解決できない複数の問題が存在していました。

当社ではこれらの状況を確認したうえで、現況のまま直接買取させていただきました。

「特定空家」とは？

一般に「特定空家」と呼ばれる特定空家等とは、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、例えば倒壊など保安上の危険が著しい状態、衛生上有害となるおそれがある状態、著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境を守るため放置することが不適切な状態にある空き家を指します。 国土交通省

奈良市でも特定空家等について、所有者に除却や修繕などの必要な措置を求める助言・指導等を行っています。奈良市の資料では、令和6年度末までに累計100件を特定空家等と判断し、そのうち自主解体等を含め約8割が解消されています。 奈良市ホームページ

また、改善されず勧告を受けた特定空家等では、土地に適用されていた固定資産税等の住宅用地特例が外れる場合があります。さらに制度上は、状況に応じて指導・勧告・命令・行政代執行へ進む仕組みがあります。 近畿地方整備局

つまり、「古い空き家だからそのうち考えよう」と放置し続けることには、建物の劣化以外にも大きなリスクがあります。

大量の家財・残置物が残った状態

本物件の室内には、長年使用されていた家具や生活用品など、大量の残置物が残されていました。

老朽化した空き家の場合、

「まず荷物を全部片付けないと売却できない」

「解体して更地にしなければ買ってもらえない」

と思われる方もいらっしゃいます。

しかし今回については、売主様に事前の撤去や解体をしていただくことなく、現在の状態を確認したうえで当社が買取しました。

今後、当社にて建物内外の家財・残置物を順次撤去していきます。

隣地駐車場に所有者様の車両が放置

本物件には、建物以外にも問題がありました。

隣接する駐車場には、本物件の所有者様が使用されていた車両が残された状態となっていました。

当然ながら、第三者の土地にある車両について勝手に処理することはできません。

そこで当社では、まず駐車場所有者様と状況を確認・協議し、車両の撤去を実施しました。

空き家問題では、土地・建物だけを確認すれば終わりとは限りません。

長期間管理されていないことで、近隣との間にさまざまな問題が発生しているケースがあります。

給水管が私設管となっている問題

さらに本物件では、給水設備にも確認すべき点がありました。

現在使用されている給水管について、一般的な独立した引込みとは異なる私設管を利用している状態となっていました。

古い住宅地では、

「隣地を通って給水されている」

「複数の住宅で同じ給水管を使用している」

「どの土地を配管が通っているか分からない」

といったケースがあります。

このような状態のまま建物を解体・再利用すると、将来的な配管の維持管理や隣地との関係に問題が残る可能性があります。

そのため本物件については、給水管を新たに引き込み直し、可能な限り独立した設備へ整理する方向で進めています。

雨水管・排水管にも隣地との越境問題

給水だけではなく、雨水・排水設備についても隣地との関係がありました。

古い住宅では、建築された当時のまま配管が使用され続け、

自分の排水管が隣地を通っている、あるいは隣地の配管が自分の土地を通っている

といった相互越境が見つかることがあります。

このような配管越境は、普段問題なく使用できている間は気付かないこともあります。

しかし、

• 建物を解体するとき
• 配管が破損したとき
• 土地を売却するとき
• 次の所有者が建築するとき

などに問題となる可能性があります。

今回も隣地所有者様と協議を進めながら、雨水・排水設備についても引込み直し等を行い、将来問題を残さない状態へ整理する予定です。

崩れかけた外壁と老朽化した建物

建物そのものについても老朽化が進んでいました。

特に外壁等には傷みが見られ、今後そのまま放置することは周辺の安全面からも望ましくありません。

特定空家等では、こうした建物の老朽化による外壁材等の落下や倒壊のおそれも大きな問題になります。国土交通省も、管理されない空き家について倒壊・外壁落下・衛生・防犯等のリスクを挙げています。 国土交通省

そのため今回は、応急的に使用し続けるのではなく、既存建物を解体して土地として整理する計画です。

解体・測量まで行い、問題を一つずつ整理

今後は、

家財・残置物撤去
→ 給水設備の整理
→ 雨水・排水管の整理
→ 隣地との協議
→ 建物解体
→ 測量・境界整理

という流れで進めていきます。

単に建物を購入して転売するのではなく、これまで残されてきた問題を一つずつ確認し、次の所有者様が安心して利用できる土地へ整えることが今回の目的です。

そして、長期間管理されず地域の方々が不安を感じていた不動産についても、可能な限り問題を解消していきます。

特定空家でも「売れない」と決めつける必要はありません

特定空家等に指定されてしまうと、

「こんな状態では誰も買ってくれない」

「解体費用を用意できない」

「荷物も大量にあり手を付けられない」

と悩まれる所有者様もいらっしゃると思います。

しかし、特定空家だから不動産そのものが売却できなくなるわけではありません。

重要なのは、現在どのような問題があり、購入後にどれだけの撤去・解体・測量・近隣調整が必要になるのかを確認することです。

北和エステートでは、

「特定空家に指定された」
「行政から指導を受けている」
「建物が崩れかけている」
「大量の家財が残っている」
「隣地と配管が越境している」
「解体費用を負担するのが難しい」

といった不動産についても、現況を確認したうえで直接買取を検討しています。

問題をすべて所有者様側で解決してから売却する必要はありません。

現在の状態のまま一度ご相談ください。

よくあるご質問

Q. 特定空家に指定されても売却できますか？
売却自体が禁止されるものではありません。現在の建物状態や行政から求められている措置などを確認したうえで、売却方法を検討します。

Q. 行政から指導を受けていますが買取できますか？
物件の状況によりますが、ご相談可能です。行政からの通知等がある場合は、その内容も確認させていただきます。

Q. 家財が大量に残っていても大丈夫ですか？
はい。物件の状態によっては、残置物が残った状態のまま買取できます。

Q. 給水管や排水管が隣地を通っています。
配管位置や利用状況、隣地との関係を確認し、引込み直しや協議などの方法を検討します。

Q. 解体費用を先に負担できません。
当社による直接買取の場合、売主様が先に解体せず、現況のまま買取できるケースがあります。