奈良市あやめ池南で再建築不可の連棟住宅を買取 地盤沈下・建物の傾きがある物件の解決事例
今回は、奈良市あやめ池南にある連棟住宅を株式会社北和エステートで買取させていただいた事例をご紹介します。
今回の物件は連棟住宅であることに加え、前面の通路が建築基準法上の道路ではなく、原則として再建築ができない物件でした。
売主様も売却が難しいことからお困りになられており、当社へ直接ご相談をいただきました。
連棟住宅で再建築もできない物件
連棟住宅とは、複数の住宅が壁や構造部分を共有して建てられている建物です。
一般的な一戸建てと違い、建物を解体したり大規模な工事を行ったりする場合には、隣接する建物への影響についても考える必要があります。
さらに今回の物件では、前面の通路が建築基準法上の道路ではなかったため、既存建物を解体すると原則として新しい建物を建築できないという問題がありました。
そのため、単純に「古いので解体して土地として売却する」という方法を選ぶことも難しい物件でした。
北側には擁壁があり、建物にも傾きが発生
現地を確認すると、北側には擁壁があり、建物にも傾きが確認できました。
また、排水管についても勾配が十分に取れておらず、一部では逆勾配となっていました。
建物に傾きがある場合、当社では単純に床だけを水平にするのではなく、まずはなぜ建物が傾いたのか、その原因を確認することが重要だと考えています。
原因によって、
- 地盤部分の補強
- 建物のジャッキアップ
- 束・根太など床下構造の補修
- 室内側でのレベル調整
など、対応方法が変わるためです。
排水管の不具合による地盤の空洞を確認
今回、残置物を撤去したうえで建物や床下、排水設備などを詳しく調査しました。
すると、以前発生していた排水管の不具合によって、排水が地盤面へ流れ込んでいた形跡が確認できました。
長期間にわたって水が流れ込んだことで土が流され、地盤の一部に空洞ができていたことを確認しました。
現地の状況などから、この地盤の緩みが建物の傾きに影響した原因の一つではないかと考えました。
そこで空洞部分などへコンクリートを充填し、地盤部分の補強を実施しました。
建物を解体せず、既存住宅として再生
今回の物件は再建築が難しいため、現在ある建物をできる限り活用することが重要になります。
地盤部分を補強したうえで建物の状態を確認した結果、室内側については、
束・根太・床板等の交換や床のレベル調整を行いながら改修する方法
を検討しました。
再建築不可だからといって、必ずしも不動産として利用できないわけではありません。
既存建物の状態、接道状況、権利関係、修繕費用などを確認しながら、その物件に合った活用方法を考えていくことが重要です。
残置物も当社で撤去しました
今回の買取では、建物内に残っていた残置物についても当社側で撤去しました。
売主様に、
「家の中を全部片付けてください」
「修理してから売却してください」
とお願いするのではなく、物件の状態を確認したうえで現状で買取し、その後の調査・片付け・改修についても当社で進めています。
その後、室内クリーニングや問題箇所の調査・補修を行いました。
近隣のお客様とのご縁で成約
物件の調査や整備を進めていたところ、ご縁があり、最終的には近隣にお住まいのお客様から購入のお申し込みをいただき、成約となりました。
再建築不可や建物の傾きがある物件であっても、その物件の状態や特徴を理解し、適切に問題を整理することで次の所有者へ引き継げる場合があります。
今回も、単純に解体して更地にするのではなく、既存建物を活用することで売却につなげることができました。
奈良市の連棟住宅・再建築不可物件もご相談ください
株式会社北和エステートでは、奈良市を中心に通常の中古住宅だけでなく、
連棟住宅、再建築不可、建物の傾き、地盤沈下、擁壁、排水トラブル、残置物、未登記建物など、複数の問題を抱えた不動産についても買取・売却のご相談を承っています。
難しい不動産では、一つの問題だけではなく、
「連棟＋再建築不可＋傾き＋擁壁」
というように、複数の問題が重なっていることも珍しくありません。
当社では現地確認や役所調査などを行い、問題を一つずつ整理したうえで売却方法を検討します。
「他社で売却が難しいと言われた」
「修理してからでないと売れないと言われた」
「再建築不可なのでどうしたらいいか分からない」
といった不動産でも、現在の状態のまま一度ご相談ください。
Q. 再建築不可の連棟住宅でも売却できますか？
A. 物件の状態や接道状況などによりますが、売却できる場合があります。当社でも実際に再建築不可の連棟住宅を買取・再販売した実績があります。
Q. 建物が傾いていても買取できますか？
A. まず傾きの原因を調査します。地盤、基礎、床下構造など原因によって必要な工事が異なるため、状態を確認したうえで買取価格や修繕方法を検討します。
Q. 家の中に残置物がありますが、そのまま売れますか？
A. 物件によっては残置物を残した状態での買取も可能です。今回の事例でも、買取後に当社で残置物撤去を行いました。
