大和高田市田井で再建築に43条許可が必要な不動産を買取 解体・地積更正まで対応
大和高田市田井で43条2項2号の不動産を買取 解体・地積更正後に売却
今回は、奈良県大和高田市田井にある不動産の買取事例をご紹介します。
本物件は、一般的な建築基準法上の道路への接道条件とは異なり、建築基準法第43条第2項第2号の許可を受けることで再建築を検討できる物件でした。
当社で現況のまま買取し、その後、既存建物の解体工事、測量、地積更正登記、草刈りなどを実施。
土地として利用しやすい状態へ整備したうえで、最終的にはハウスメーカー様へ売却することができました。
建築基準法第43条第2項第2号とは？
建物を建築する敷地は、原則として建築基準法上の道路に一定以上接している必要があります。
しかし、道路としての条件を満たしていない通路等に接している土地でも、周辺の状況や通行・避難上の安全性など一定の要件を満たし、建築審査会の同意を得て特定行政庁から許可を受けることで、建築が認められる場合があります。
これが建築基準法第43条第2項第2号の許可制度です。
以前は「43条ただし書き」と呼ばれることも多かった制度ですが、現在は43条2項の認定・許可制度として整理されています。
ただし、43条2項2号に該当する可能性があるからといって、すべての土地で自動的に再建築できるわけではありません。
実際に建て替えを行う際には、その時点の敷地・通路・周辺状況などを確認し、行政との協議や許可が必要になります。
「再建築不可」と思われている土地でも調査が重要です
中古住宅を調査していると、
「前面道路が建築基準法上の道路ではない」
「昔から家は建っているが、現在の接道条件を満たしていない」
といった物件があります。
このような場合、単純に「再建築不可」と判断してしまうのではなく、
43条2項の認定・許可の可能性があるのか
まで確認することが重要です。
接道に問題がある物件は、一般的な住宅と比べて売却しにくくなる場合がありますが、行政上の取扱いを確認することで土地としての利用方法が見えてくることがあります。
当社で既存建物を解体
本物件は当社で買取後、既存建物の解体工事を実施しました。
古家付き土地の場合、
「解体してから売った方がいいのか」
「そのまま売却した方がいいのか」
判断が難しいケースがあります。
特に接道条件に問題がある物件では、建物を解体した後の再建築条件を確認せずに先に解体してしまうことには注意が必要です。
今回は事前に物件の条件を確認したうえで、土地として再販売する方針で解体を進めました。
測量・地積更正登記を実施
解体工事とあわせて土地の測量も実施しました。
その結果をもとに、登記簿上の面積について必要な整理を行い、地積更正登記を行いました。
古くからある土地では、
「登記簿の面積と実際の測量面積が違う」
「昔の測量図しかない」
「境界が分かりにくい」
といったことがあります。
土地を再販売する際には、実際の土地面積や境界関係を整理しておくことで、次の買主様にも検討していただきやすくなります。
草刈り・整地を行い土地として商品化
建物解体後には敷地内の草刈りなども行い、土地全体を確認しやすい状態へ整備しました。
接道条件、土地面積、境界などを整理し、住宅用地として検討できる状態まで商品化しました。
その後、ハウスメーカー様とのご縁があり、無事売却することができました。
今回の物件は、
現況買取
→ 接道・建築条件の確認
→ 解体工事
→ 測量
→ 地積更正登記
→ 草刈り・整備
→ ハウスメーカー様へ売却
という流れで再生した事例です。
接道に問題のある不動産もご相談ください
北和エステートでは、
「前面道路が建築基準法上の道路ではない」
「43条の許可が必要と言われた」
「再建築できるのか分からない」
「古家を解体していいのか判断できない」
「登記面積と実測面積が違う」
といった不動産についても、現況を確認したうえで直接買取を検討しています。
「再建築不可」と言われた物件でも、その理由を調査することで別の可能性が見つかることがあります。
解体や測量に費用をかける前に、まずは現在の状態のままご相談ください。
よくあるご質問
Q. 建築基準法43条2項2号とは何ですか？
通常の接道条件を満たさない敷地でも、一定の基準を満たし、建築審査会の同意を得て特定行政庁から許可を受けることで建築が認められる場合がある制度です。
Q. 43条2項2号なら必ず再建築できますか？
必ずではありません。建て替え時の敷地・通路・周辺状況などを踏まえ、個別に許可を受ける必要があります。
Q. 接道に問題がある家でも買取できますか？
はい。道路の種類や接道状況、再建築の可能性などを調査したうえで買取を検討します。
Q. 解体してから相談した方がいいですか？
接道条件に問題がある場合は、先に解体しない方がよいケースもあります。解体前に再建築条件を確認することをおすすめします。
Q. 地積更正が必要な土地でも買取できますか？
はい。必要に応じて当社取得後に測量や地積更正登記を行うこともあります。
