奈良市神殿町で旗竿地の戸建てを買取 接道2m未満・境界問題・雨漏りにも対応
奈良市神殿町にて、旗竿地に建つ中古戸建てを買取させていただきました。
今回の過去買取物件は、道路から細い通路状の敷地を通って建物へ入る、いわゆる「旗竿地」の物件です。
過去の建築確認関係書類では、道路への接道部分が2m確保されている内容となっていましたが、現況を確認すると接道幅が2mを下回っている可能性がある状態でした。
そのため、
「このままでは将来、建て替えができないのではないか」
という問題があり、当社へご相談いただきました。
旗竿地は「接道幅」が重要です
住宅を建築するためには、原則として建築基準法上の道路に一定以上接している必要があります。
特に旗竿地では、道路から建物敷地まで続く通路部分の幅員が重要になります。
今回の物件では、過去の資料上では2m以上確保されていましたが、現在の境界や塀の位置などを確認すると、実際の有効幅員について改めて調査する必要がある状態でした。
このような物件では、単純に「昔建築できたから、今も建て替えできる」と判断することはできません。
現況測量や境界の確認、道路の種類、建築当時の資料などを確認したうえで判断する必要があります。
境界線上の塀も問題に
接道幅を確保するためには、隣接地との境界確認が必要になるケースがあります。
今回のような旗竿地では、わずか数cmの違いでも接道条件に影響することがあります。
さらに、境界付近には既存の塀が設置されており、状況によっては
- 隣地所有者との境界協議
- 境界標の確認や復元
- 塀の撤去・新設
- 越境部分の整理
などが必要になります。
不動産の売却では、建物の状態だけではなく、道路・境界・越境まで確認することが重要です。
軽量鉄骨造の建物には雨漏りも発生
建物は軽量鉄骨造で、屋根には洋瓦が使用されていました。
現地調査を行ったところ、瓦を固定する釘の一部が下地部分を適切に捉えていない箇所があり、その部分から雨水が侵入したと考えられる雨漏りも確認しました。
そこで当社では、まず雨水の侵入を抑えるため、該当箇所についてコーキング材による応急補修を実施しました。
中古住宅では、外から見ただけでは分からない雨漏りや施工上の問題が見つかることがあります。
特に築年数が経過した住宅では、屋根・外壁・ベランダ・サッシ周辺などの確認も重要です。
動産物・植木・植栽も当社で撤去
購入時には建物内に動産物が残っており、敷地にも多くの植木や植栽がありました。
当社で買取後、
動産物の撤去、植木・植栽の撤去、敷地内の整備、建物の補修
などを行い、次の所有者様が利用しやすい状態へ整えました。
その後、ご縁のあったお客様に収益用の賃貸物件として売却することができました。
再建築が心配な旗竿地でもご相談ください
旗竿地や接道に問題のある不動産では、
「接道が2mないと言われた」
「昔の図面と現在の敷地が違う」
「境界が分からない」
「隣地との間に塀がある」
「再建築できるのか分からない」
といった問題がよくあります。
このような物件は一般的な不動産会社では取扱いが難しくなることもありますが、北和エステートでは、現地調査・役所調査・境界関係・建物の状態まで確認したうえで買取を検討しています。
再建築不可の可能性がある戸建てや、旗竿地、境界・越境問題のある不動産についてもお気軽にご相談ください。
よくあるご質問
Q. 接道幅が2m未満でも売却できますか？
売却自体は可能です。ただし、再建築の可否などによって物件価値や購入できる買主が変わるため、事前調査が重要です。
Q. 昔は建築できた家でも再建築できないことがありますか？
あります。建築当時と現在で道路や境界の状況が異なっていたり、現況の接道幅が不足していたりするケースがあります。
Q. 境界が分からない状態でも買取できますか？
はい。物件の状況を確認し、必要に応じて測量や隣地との協議を行いながら買取を検討します。
Q. 雨漏りがある家でも売却できますか？
ご相談可能です。当社では雨漏りや建物の劣化がある物件も、修繕費用などを考慮したうえで直接買取を行っています。
Q. 家具や植木を残したままでも大丈夫ですか？
はい。残置物や植木・植栽が残った状態でも買取できる場合があります。
