橿原市・大和八木駅近くで再建築不可物件を買取 狭い通路・袋地にも対応
橿原市・大和八木駅近くで再建築不可の戸建てを買取 狭い通路・袋地の物件
今回は、奈良県橿原市、大和八木駅周辺にある再建築不可の戸建て住宅を買取した事例をご紹介します。
本物件は駅から比較的近い立地でしたが、物件までの通路が非常に狭く、一般的な戸建て住宅とは異なる接道上の問題を抱えていました。
また、敷地から公道へ直接出ることが難しい、いわゆる袋地に近い状態となっており、現在の条件では再建築が難しい物件でした。
室内には家具や生活用品などの家財も残っていましたが、当社にて現況のまま直接買取させていただきました。
駅近でも「再建築不可」になることがあります
不動産の価値は駅からの距離だけで決まるものではありません。
今回の物件は大和八木駅周辺という比較的利便性の高い立地でしたが、問題となったのが前面通路と接道状況でした。
建物を新築・建て替えする場合、原則として建築基準法上の道路へ一定以上接している必要があります。
しかし今回の物件は、建物までの通路が極端に狭く、現在の接道条件では単独での再建築が難しい状態でした。
そのため、
「駅から近いのに売却しにくい」
「住宅ローンを利用できる買主様が限られる」
といった問題がありました。
袋地・囲繞地とは？
公道へ直接出ることができず、周囲を他人の土地などに囲まれている土地は一般に**「袋地」**と呼ばれます。
そして、その袋地を取り囲んでいる周囲の土地を**「囲繞地（いにょうち）」**と呼びます。
このような土地では、実際にどこを通って道路へ出ているのか、通行についてどのような権利関係になっているのかを確認することが重要です。
また、他人地を通行できることと、建築基準法上の接道条件を満たして再建築できることは別の問題です。
そのため、現在普通に出入りできている住宅でも、建て替え時には再建築が難しいケースがあります。
家財が残った状態で現況買取
本物件の室内には、家具や生活用品などの家財・動産物も残されていました。
売主様側ですべて片付けていただくのではなく、当社で物件の状態を確認し、家財が残った状態のまま直接買取しました。
買取後、当社にて不要となった家財・残置物を撤去し、室内を整理しました。
再建築不可物件の場合、
「家財を片付けても売れるか分からない」
という理由から、売却を先延ばしにされているケースもあります。
そのような場合も、まずは現況のままご相談いただけます。
表層リフォームを実施
家財撤去後、建物の状態を確認しながら表層リフォームを行いました。
大規模な建て替えではなく、既存建物を活用することを前提に、
室内クリーニングや内装補修など、必要な部分を中心に整備しました。
再建築不可物件では、現在建っている建物をどのように活用するかが非常に重要になります。
建物そのものがまだ利用できる状態であれば、居住用だけでなく賃貸用・収益物件として活用できるケースがあります。
収益物件を探していたオーナー様へ売却
整備後に販売を行ったところ、再建築不可という条件をご理解いただいた収益物件オーナー様とのご縁があり、無事売却することができました。
駅から近いという立地を活かし、既存建物を賃貸住宅として利用するという出口につなげることができました。
再建築不可だからといって、
「売れない」「価値がない」
とは限りません。
既存建物の状態や立地、賃貸需要などを確認し、その物件に合った利用方法を考えることが大切です。
橿原市の再建築不可・袋地の物件もご相談ください
北和エステートでは、
「道路までの通路が非常に狭い」
「再建築不可と言われた」
「他人の土地を通って出入りしている」
「袋地になっている」
「家財が大量に残っている」
「古い建物をそのまま売りたい」
といった不動産についても、現況を確認したうえで直接買取を検討しています。
再建築不可だからといって、最初から売却を諦める必要はありません。
土地・建物・接道・権利関係を確認し、既存建物の利用や収益物件としての活用も含めて出口を検討します。
よくあるご質問
Q. 再建築不可の住宅でも買取できますか？
はい。建物の状態や立地、現在の利用状況などを確認したうえで買取を検討します。
Q. 袋地でも売却できますか？
可能な場合があります。通行経路や権利関係、接道状況などを確認する必要があります。
Q. 他人地を通れるなら再建築できますか？
必ずしもそうではありません。通行できることと、建築基準法上の接道条件を満たすことは別に判断されます。
Q. 家財を残したままでも大丈夫ですか？
物件の状況によりますが、家具や生活用品を残した状態で買取できる場合があります。
Q. 再建築不可でも収益物件として売れますか？
既存建物が利用でき、立地や賃貸需要が合えば、投資家様へ売却できるケースがあります。
