生駒市小明町で再建築不可の連棟住宅を買取　排水管破損・擁壁からの漏水を補修

今回は、奈良県生駒市小明町にある戸建て住宅の買取事例をご紹介します。

本物件は、建築確認上、隣接する住宅と一体となった連棟式建物で、単独での再建築ができない物件でした。

さらに現地を確認すると、敷地内の排水設備にも問題があり、擁壁のクラック部分から水が流れ出ている状態となっていました。

室内には家具や生活用品などの動産物も残されていましたが、当社にてすべて現況のまま直接買取させていただきました。

建築確認上は連棟式建物、単独では再建築不可

一見すると通常の戸建て住宅に見える建物でも、古い住宅地では複数の住宅を一体の建物として建築確認を受けている場合があります。

今回の物件もその一つで、建築確認上は連棟式建物となっていました。

そのため、本物件だけを解体して新しい戸建てに建て替えることができない、いわゆる再建築不可の物件でした。

再建築不可物件は一般的な住宅と比較して購入できる方が限られ、住宅ローンの利用についても難しくなるケースがあります。

しかし、既存建物を修繕して使用できる状態であれば、住宅や収益物件として活用できる可能性があります。

当社では建物の状態や修繕内容を確認したうえで、本物件を買取しました。

擁壁から水が出ていた原因を調査

今回特に問題となったのが、擁壁部分から水が流れ出ていたことです。

一見すると擁壁そのものに問題があるようにも見えますが、周辺の排水設備を調査していくと、敷地内の排水管や排水桝に不具合があることが分かりました。

当社では犬走り部分のコンクリートを解体し、地中の配管を確認。

その結果、排水管の接続部分に破損があり、排水が正常な経路を通らず地盤内へ流れ込んでいる状態を確認しました。

そこで既存配管の接続をやり直し、排水経路を正常な状態へ整備しました。

排水桝の底部も破損していました

さらに調査を進めると、排水設備の途中にある排水桝（泥だめ部分）の底部にも破損が確認されました。

ここからも水が地中へ流入していたため、周囲の土が長期間にわたり水の影響を受けていたと考えられました。

その結果、地盤の一部で土が流され、擁壁に発生していたクラック部分から水が排出されている状態となっていました。

排水桝についても補修を行い、地盤内部へ水が流れ込まないように処置しました。

土が流れていた部分を補強

長期間の漏水によって、地中の土が流されていると考えられる部分については、状態を確認しながら地固めを行いました。

さらに、空洞化している可能性がある部分について生コンクリートを充填し、地盤部分の補強を実施しました。

住宅の排水トラブルでは、単純に「排水管が詰まっている」だけではなく、漏水によって周辺地盤にまで影響が及んでいる場合があります。

そのため今回は、

排水管 → 排水桝 → 地盤 → 擁壁

と、水がどこから流れているのかを順番に確認しながら補修を行いました。

宅内の逆勾配になっていた排水管も調整

宅内の排水設備についても確認したところ、一部の配管が逆勾配となっている箇所がありました。

排水管は、本来水が自然に流れるよう適切な勾配を確保する必要があります。

逆勾配になっていると、水や汚れが配管内部に滞留し、

「排水の流れが悪い」
「配管が詰まりやすい」
「臭いが発生する」

といった問題につながる場合があります。

こちらについても必要な調整を行い、排水設備全体を改善しました。

汚れていた擁壁も高圧洗浄

漏水によって擁壁表面には長年の汚れも付着していました。

排水設備の補修後、高圧洗浄機を使用して擁壁を洗浄し、外観についても整備しました。

不具合の原因だけを直すのではなく、次に利用される方が気持ちよく使える状態まで整えることを意識して再生を行っています。

家財・動産物もそのまま買取

今回の物件には、室内にも家具や生活用品などの動産物が残されていました。

売主様側で事前にすべて片付けていただくことなく、家財道具が残った状態のまま当社で買取しました。

再建築不可や設備不良などの問題がある住宅の場合、

「修理してから売らないといけない」

「荷物を全部処分しないと査定してもらえない」

と思われる方もいらっしゃいますが、当社では現況を確認したうえで、そのまま買取できる場合があります。

生駒市で収益物件を探していたお客様へ売却

排水設備、地盤周辺、擁壁などの問題を整理し、残置物撤去や必要な整備を行ったうえで販売しました。

その後、生駒市内で収益物件を探されていたお客様とのご縁があり、無事売却することができました。

再建築不可という条件がある住宅でも、既存建物を適切に修繕し、物件の特徴を理解していただける買主様につなぐことで、再び不動産として活用することができます。

再建築不可・擁壁・排水トラブルのある物件もご相談ください

北和エステートでは、

「連棟住宅で再建築できない」
「擁壁から水が出ている」
「排水管が破損している」
「地盤への漏水が心配」
「排水管が逆勾配になっている」
「家財道具が大量に残っている」

といった問題を抱えた不動産についても直接買取を検討しています。

問題をすべて売主様側で修理・解決してから売却する必要はありません。

原因が分からない状態でも、まずは現況のままご相談ください。

よくあるご質問

Q. 再建築不可の連棟住宅でも買取できますか？
はい。既存建物の状態や立地、利用方法などを確認したうえで買取を検討します。

Q. 擁壁から水が出ていますが売却できますか？
ご相談可能です。擁壁自体の問題だけでなく、排水管や排水桝など別の原因から水が流れているケースもあるため、現況を確認します。

Q. 排水管が壊れていてもそのまま売れますか？
物件の状態によりますが、当社による直接買取では修理前の状態でも査定可能です。

Q. 排水管の逆勾配とは何ですか？
本来水が流れる方向とは逆方向に配管が傾いている状態です。排水不良や詰まりの原因になる場合があります。

Q. 家財を残したままでも買取できますか？
はい。物件の状況によっては、家具や生活用品などの動産物を残したまま買取できます。