奈良市西大寺北町で全空室の旧耐震ビルを買取　違反建築・雨漏り・大量残置物から満室へ再生

今回は、奈良市西大寺北町にある鉄骨造の収益ビルを買取した事例をご紹介します。

今回の物件は、当社が現在保有している「北和ビル」です。

買取当時は全室空室となっており、建物は旧耐震基準で建築された鉄骨造。

さらに、

違反建築部分がある、屋上から雨漏りが発生している、室内には大量の動産物が残されている

という、一般的な収益物件とはかなり異なる状態でした。

修繕費用も大きくなることが予想され、管理・再生には相応の手間がかかる物件でしたが、建物の立地や再生後の可能性を検討し、当社にて直接買取させていただきました。

全空室・旧耐震の収益ビル

収益物件では、入居者がいるかどうかによって収益性が大きく変わります。

今回のビルは全室空室の状態でした。

さらに旧耐震基準の建物であったため、

「このまま収益物件として活用できるのか」

「どこまで修繕費用が必要になるのか」

「入居者を確保できるのか」

など、多くの課題がありました。

しかし、全空室だからこそ、入居者様への影響を気にせず、建物全体について大規模な改修を行えるというメリットもあります。

当社では建物の状態を確認し、全面的に再生する方針で買取しました。

4階建てのはずが5階部分が存在する違反建築

本物件では、建築関係資料と現況建物を確認したところ、本来4階建てとして扱われる建物に5階部分が増築されている状態となっていました。

つまり、現況と適法な建物状態との間に相違がある物件でした。

このような建物は、そのまま売買・融資・賃貸運営を行ううえで問題となる可能性があります。

そこで当社では、違反状態となっていた5階部分を撤去し、必要な是正工事を実施しました。

違反建築物だからといって必ずしも利用できないわけではなく、何が問題なのかを確認し、是正可能な部分を整理することが重要です。

大量の動産物を撤去し、内装を解体

買取当時、建物内部には前所有者様が残された家具や什器、生活用品など、非常に多くの動産物が残されていました。

まずはそれらを撤去し、既存内装についても必要な部分を解体。

建物を一度整理したうえで、各居室の状態を確認しながら改修計画を進めました。

収益ビルの場合、一室だけではなく建物全体に残置物があると、撤去費用も大きくなります。

当社ではこうした大量の残置物が残された収益物件でも、現況のまま買取を検討しています。

屋上防水・外壁塗装・全居室をリニューアル

本物件では屋上から雨漏りも発生していました。

そのため、屋上防水工事を実施。

さらに建物全体の印象と耐久性を改善するため、

外壁塗装、共用部分整備、各居室の内装リニューアル

などを順次行いました。

また、消防関係についても必要な確認・対応を行い、建物を賃貸物件として安全に利用できる状態へ整備しました。

外観についても大きくリニューアルし、買取当時の姿からはかなり印象の違う建物へ再生することができました。

全空室だったビルが現在は満室に

改修後、各居室について順次入居募集を行いました。

ありがたいことに入居者様とのご縁が続き、現在は満室となっています。

全空室で、雨漏り・違反建築部分・大量の残置物など多くの問題を抱えていたビルでも、一つずつ問題を整理し、必要な工事を行うことで再び収益物件として活用することができました。

1階には北和エステート本店を移転

そして今回再生した建物の1階には、2026年10月22日より株式会社北和エステート本店を移転予定です。

自社で買取し、自社で再生し、賃貸運営を行ってきた建物を、今後は当社の新しい拠点としても活用します。

当社自身が古い収益物件を取得し、修繕・再生・賃貸運営まで行っているからこそ、収益物件の所有者様が抱える

「修繕費が大きすぎる」

「空室が埋まらない」

「雨漏りが直せない」

「違反部分があって売却できるか不安」

といった問題についても、実際の経験をもとに査定・買取を検討できます。

全空室・老朽化したビルもご相談ください

収益物件では、

「全室空室になってしまった」
「大規模修繕する資金がない」
「屋上や外壁から雨漏りしている」
「違反建築部分がある」
「大量の残置物が残っている」
「築年数が古く、管理するのが大変」
「相続したが運営する予定がない」

といった問題が重なることがあります。

北和エステートでは、奈良市をはじめ奈良県内周辺の収益ビル・一棟アパート・店舗・事業用不動産などについても直接買取を行っています。

修繕や片付けを行う前の状態でも、まずは一度ご相談ください。

よくあるご質問

Q. 全空室のビルでも買取できますか？
はい。立地や建物状態、修繕内容などを確認したうえで買取を検討します。

Q. 旧耐震基準の建物でも売却できますか？
売却できる場合があります。構造、築年数、利用状況などを総合的に確認します。

Q. 違反建築部分があっても相談できますか？
はい。違反内容を確認し、是正可能性や今後の利用方法を検討したうえで査定します。

Q. 雨漏りを直してからでないと売却できませんか？
必ずしも必要ありません。雨漏りがある状態でも査定・買取できる場合があります。

Q. ビル内に大量の荷物が残っています。
そのままの状態でもご相談ください。残置物撤去を含めた条件で買取を検討できます。