奈良県磯城郡田原本町で未登記建物・越境のある不動産を買取　境界整理・地積更正後に売却

今回は、奈良県磯城郡田原本町にある不動産の買取事例をご紹介します。

本物件は、道路に接している側から敷地の奥にかけて複数の建物があり、その中には旧耐震基準で建築された古い未登記建物も存在していました。

さらに、建物全体の状況を確認すると建蔽率を超過している状態で、隣地との間にも建物の相互越境がありました。

加えて、隣地との境界も明確に確定されておらず、通常の中古住宅や土地としてそのまま売却するには、いくつもの問題を整理する必要がある物件でした。

当社では、こうした状況を確認したうえで現況のまま直接買取させていただきました。

古い住宅では未登記建物が残っていることがあります

長年所有されてきた住宅では、

「増築した部分が登記されていない」
「離れや倉庫が未登記になっている」
「固定資産税は課税されているが登記簿に建物がない」

といったケースがあります。

今回の物件にも、敷地内に古い未登記建物が存在していました。

未登記建物があるから直ちに売却できないというわけではありませんが、所有関係や建築時期、現在の建物状況などを確認しながら売却方法を検討する必要があります。

建蔽率を超過している建物

本物件では、敷地面積に対する建築面積を確認すると、建蔽率を超過している状態となっていました。

建蔽率とは、敷地面積に対して建物をどの程度の割合まで建築できるかを定めたものです。

古い住宅では、建築後の増築などによって、現在の建物が法令上の制限を超えているケースもあります。

このような物件では、住宅ローンや将来の増改築・再建築などに影響する場合があり、一般的な住宅より売却が難しくなることがあります。

今回については、既存建物をそのまま再利用するのではなく、建物を解体して土地として整理する方法を選択しました。

隣地との「相互越境」も発生

さらに、本物件では隣地との間で建物等が互いに境界を越えている相互越境の状態が確認されました。

越境とは、建物の一部や屋根、庇、ブロック塀、配管などが、本来の土地の境界線を越えて隣地側へ入り込んでいる状態をいいます。

特に古い住宅地では、

「昔からこの状態なので気にしていなかった」

「境界そのものがどこか分からない」

「測量して初めて越境が分かった」

ということもあります。

相互越境がある場合、売却後のトラブルを防ぐためにも、現在の状況と将来の取扱いについて隣地所有者との確認を行うことが重要です。

測量・地積更正登記を実施

当社で買取後、まず土地の境界や実際の面積を確認するため測量を行いました。

その結果をもとに、登記簿上の土地面積を現在の測量結果に合わせる地積更正登記を実施しました。

土地を売却する際、

「登記簿の面積と実際の面積が違う」

「境界標がない」

「昔の測量図しかない」

といったケースがあります。

このような場合には、土地家屋調査士などの専門家と連携しながら、境界や地積を整理していく必要があります。

隣地所有者様と境界に関する覚書を締結

測量と並行して、隣地所有者様とも境界や越境について協議を行いました。

今回の物件では、今後の取扱いを明確にするため、隣地所有者様との間で境界等に関する覚書を締結しました。

不動産の問題は、役所や登記だけで完結するものではありません。

越境や境界問題では、隣地所有者様との協議が必要になるケースも多く、売却を進めるためには一つずつ問題を整理していくことが重要です。

建物を解体し、土地として無事成約

境界・地積・越境などの問題を整理した後、既存建物については解体工事を実施しました。

未登記建物や建蔽率超過といった建物側の問題を整理し、土地として販売。

その後、ご縁のあるお客様が見つかり、無事成約となりました。

一見すると問題が多く売却が難しい不動産でも、

調査 → 測量 → 隣地協議 → 登記整理 → 解体

と順番に問題を解決することで、次の所有者様へ引き継げる不動産になることがあります。

未登記・越境・境界未確定の不動産もご相談ください

北和エステートでは、

「未登記の建物がある」
「増築して建蔽率を超えている」
「隣の建物と越境している」
「境界が分からない」
「登記面積と実際の面積が違う」
「古すぎて建物を利用できない」

といった不動産についても、現況を確認したうえで直接買取を検討しています。

問題をすべて売主様側で解決してから売却する必要はありません。

どこから手を付ければいいか分からない状態でも、まずはそのままご相談ください。

よくあるご質問

Q. 未登記建物があっても売却できますか？
可能な場合があります。建物の所有関係や状況を確認し、必要に応じて登記や解体などの方法を検討します。

Q. 建蔽率オーバーの家でも買取できますか？
物件の状況によりますが、当社では建物の利用・修繕・解体など複数の方法を検討したうえで買取査定を行います。

Q. 隣地と越境していても売却できますか？
可能なケースがあります。測量や隣地所有者との協議、覚書の締結などによって整理できる場合があります。

Q. 境界が確定していなくても査定できますか？
はい。境界未確定の状態でもご相談可能です。

Q. 古い建物を解体してから売却した方がいいですか？
先に解体した方がよいとは限りません。解体費用や土地の条件を確認してから判断する方が安全です。