大和郡山市筒井町で再建築不可の戸建てを買取 非道路・43条許可の可能性がある物件
大和郡山市筒井町で再建築不可の戸建てを買取 前面道路が非道路の物件
今回は、奈良県大和郡山市筒井町にある中古戸建ての買取事例をご紹介します。
本物件は一見すると道路に面している一般的な戸建て住宅でしたが、調査を行ったところ、**前面道路が建築基準法上の道路として扱われていない「非道路」**となっている物件でした。
建築物の敷地は原則として、建築基準法上の道路に一定以上接している必要があります。
そのため、現在住宅が建っていても、前面道路が建築基準法上の道路ではない場合には、建物を解体した後にそのまま再建築できない可能性があります。
今回の物件も、そのままでは再建築不可と考えられる条件を抱えていました。
昔から家が建っていても、再建築できるとは限りません
中古住宅では、
「今すでに家が建っているから、当然建て替えもできる」
と思われることがあります。
しかし、昔に建築された住宅では、現在の建築基準法上の道路要件を満たしていなかったり、当時とは道路の取扱いが変わっていたりするケースがあります。
今回も前面には通行できる道がありましたが、調査すると建築基準法上の道路ではありませんでした。
このような物件では、
- 道路の種類
- 道路幅員
- 接道状況
- 建築された当時の経緯
- 周辺建物の建築状況
- 行政での道路・建築上の取扱い
などを確認する必要があります。
「43条ただし書き」で再建築できる可能性も？
以前は一般に**「建築基準法43条ただし書き許可」**と呼ばれていた制度がありました。
現在は法改正により、建築基準法43条2項の認定・許可制度として整理されています。
前面が建築基準法上の道路ではない場合でも、周囲に一定の空地があり、交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないなど、一定の条件を満たすことで、行政の認定や許可を受けて建築できる可能性があります。
ただし、
「昔から家が建っているから許可される」
「隣の家が建て替えているから自分も建て替えられる」
というものではありません。
土地ごとに条件が異なり、最終的には行政との個別協議が必要になります。
今回の物件についても、再建築不可ではあるものの、43条2項の制度を利用して将来的に再建築できる可能性が考えられる物件でした。
そのため、単純に「再建築不可だから価値がない」と判断するのではなく、今後の可能性も含めて物件を評価しました。
境界線上の崩れかかったブロックも撤去
本物件には、境界付近に古いブロックが積まれており、一部が崩れかかっている状態でした。
古い住宅では、境界付近に設置されたブロック塀について、
「どちらの所有物なのか分からない」
「境界線上に設置されている」
「老朽化して倒壊する可能性がある」
といった問題が見つかることがあります。
当社では物件の状況を確認したうえで、不要となったブロックを撤去し、敷地を整理しました。
室内の動産物撤去・清掃も実施
買取時には、室内に家具や生活用品などの動産物も残されていました。
こちらについても売主様側ですべて片付けていただくのではなく、当社で買取後に撤去。
その後、建物内部の清掃や敷地の整備を行い、次に利用される方が検討しやすい状態にしました。
そして、ご縁のあったお客様に無事売却することができました。
非道路・再建築不可でも売却できる場合があります
再建築不可と聞くと、
「もう売れないのではないか」
と思われる方も多いですが、必ずしもそうではありません。
重要なのは、なぜ再建築できないのかを調査することです。
例えば、
「前面道路が建築基準法上の道路ではない」
「接道幅が不足している」
「他人地を通らなければ道路へ出られない」
「連棟住宅として建築されている」
など、再建築不可となる理由は物件によって異なります。
さらに、今回のように行政との協議によって、将来的な再建築の可能性を検討できる物件もあります。
北和エステートでは、再建築不可・非道路・接道問題・連棟住宅・越境・境界問題など、一般的な不動産会社では判断が難しい物件についても直接買取を検討しています。
他社で「再建築できないので難しい」と言われた物件についても、まずは一度ご相談ください。
よくあるご質問
Q. 前面に道があっても再建築不可になることがありますか？
はい。見た目が道路でも、建築基準法上の道路として認められていない場合があります。
Q. 非道路に面した家でも売却できますか？
可能です。ただし再建築の可否などによって購入できる方が限られるため、物件ごとの調査が重要です。
Q. 43条ただし書きとは何ですか？
以前使われていた呼び方で、現在は建築基準法43条2項の認定・許可制度として整理されています。一定の条件を満たせば、建築基準法上の道路に直接接していない敷地でも建築できる可能性があります。
Q. 43条の許可があれば必ず再建築できますか？
いいえ。土地の状況や周辺環境などによって行政が個別に判断するため、事前協議が必要です。
Q. 家具や荷物を残したままでも買取できますか？
物件の状況によりますが、残置物が残った状態でも直接買取できる場合があります。
