奈良県磯城郡田原本町で農家住宅を買取　道路との間に他人地がある「カミソリ物件」

今回は、奈良県磯城郡田原本町にある農家住宅の買取事例をご紹介します。

本物件は農家住宅として建築された経緯のある住宅でしたが、それだけでなく、土地について少し特殊な問題を抱えていました。

現地を見ると住宅の前には道路があり、一見すると普通に道路へ接しているように見えます。

しかし公図や登記内容を確認すると、道路と本物件の敷地との間に、第三者が所有する細い土地が存在していました。

不動産実務では、このように道路と敷地との間に細長い他人地が入り込んでいる状態を、俗に「カミソリ地」「カミソリ物件」などと呼ぶことがあります。法律上の正式名称ではありません。 

カミソリ地とは？

例えば、見た目ではこのような状態です。

道路 → 数十cm程度の他人地 → 自宅敷地

現地だけを見ると道路から直接自宅へ出入りできていても、登記上は自分の土地が道路まで届いていないことがあります。

こうした細い土地は、公図や登記事項証明書を確認して初めて判明するケースもあります。

建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります。そのため、道路との間に他人地が存在すると、将来の建て替え時などに接道について詳しい確認が必要になります。 

今回の物件についても、「現在建物が建っているから問題がない」と単純には判断できない土地でした。

「囲繞地」とは？

道路へ直接出ることができず、周囲を他人の土地などに囲まれている土地は一般に**「袋地」**と呼ばれます。

そして、その袋地を囲んでいる周囲の土地を**「囲繞地（いにょうち）」**と呼ぶことがあります。

民法では、他の土地に囲まれて公道へ通じていない土地の所有者について、公道へ出るために周囲の土地を通行できる制度が定められています。一般には「囲繞地通行権」とも呼ばれます。通行する場所や方法については、必要性があり、かつ周囲の土地への損害が最も少ない方法を選ぶことが基本となります。 

ただし、ここは非常に重要です。

民法上、他人地を通行できることと、建築基準法上の接道条件を満たして建て替えできることは別問題です。

通行できているから必ず再建築できる、ということではありません。建て替えを検討する場合は、道路の種類、土地の形状、権利関係などを確認し、建築行政への確認が必要になります。建築基準法43条には一定の条件下で接道義務の特例制度もありますが、個別判断となります。

カミソリ地が見つかった場合の解決方法は？

物件ごとに状況は異なりますが、例えば次のような方法を検討します。

• カミソリ地の所有者を調査し、土地を購入できないか協議する
• 通行や土地利用について所有者と合意し、必要な契約や覚書を整える
• 境界確定や測量を行い、正確な土地の位置関係を確認する
• 建築行政へ相談し、再建築時の接道の取扱いを確認する
• 現況の建物を利用する前提で売却方法を検討する

特にカミソリ地を購入し、道路まで連続した敷地を確保できれば問題を整理できる場合があります。

一方、土地所有者が不明であったり、相続が発生していたり、取得について合意できなかったりすると、解決まで時間がかかるケースもあります。

そのため、こうした物件では**「現地では道につながっているから大丈夫」と判断せず、公図・登記・建築資料まで確認することが重要**です。

農家住宅についても確認が必要

今回の建物は、農家住宅として建築された経緯のある住宅でした。

市街化調整区域などに存在する農家住宅では、建築された当時の許可内容や土地利用の経緯によって、第三者への売却や将来の建て替えなどについて行政への確認が必要となる場合があります。

そのため当社では、単に現在の建物を見るだけでなく、過去の建築関係資料や土地の履歴も確認しながら物件を調査しています。

残置物もそのままの状態で買取

本物件には、室内に家具や生活用品などの動産物も残されていました。

売主様側ですべて撤去していただくのではなく、物件の状態を確認したうえで、残置物が残った状態のまま当社で直接買取させていただきました。

農家住宅や古い戸建ての場合、

「倉庫や納屋にも大量の荷物がある」

「農機具や大型家具が残っている」

「片付けるだけでも大変」

というケースがあります。

そのような状態でも、まずはそのままの状態でご相談いただけます。

ご近所の方とのご縁で売却

当社で買取後、土地や建物の状況を整理しながら販売を行いました。

最終的には、この地域や物件の状況をよくご存じだったご近所の方とのご縁があり、ご購入いただくことができました。

道路との間に他人地がある物件や農家住宅など、一見すると売却が難しそうな不動産でも、物件の特徴を正確に調査し、それを理解していただける買主様を探すことで売却できるケースがあります。

農家住宅・カミソリ地・接道に問題のある物件もご相談ください

不動産を調査すると、

「道路との間に他人の土地があった」
「公図と現地の状況が違う」
「農家住宅なので売却できるか分からない」
「再建築できるのか分からない」
「通行している土地が自分の土地ではなかった」
「家の中に大量の残置物がある」

といった問題が見つかることがあります。

北和エステートでは、農家住宅・市街化調整区域・再建築不可・接道問題・カミソリ地・越境・残置物など、一般的な不動産売却では判断が難しい物件についても買取を検討しています。

「こんな物件でも売れるのか？」という段階からお気軽にご相談ください。

よくあるご質問

Q. カミソリ地とは何ですか？
道路と自分の敷地との間に存在する、細長い第三者所有地などを指して不動産実務で使われる俗称です。法律上の正式な用語ではありません。

Q. 他人の土地を通って道路へ出ていても売却できますか？
売却できる場合があります。ただし、通行権や接道状況、土地所有者との関係などを確認する必要があります。

Q. 囲繞地通行権があれば再建築できますか？
必ずしもそうではありません。民法上の通行権と、建築基準法上の接道条件は別に判断されます。 福島市

Q. カミソリ地を買えば建て替えできますか？
接道条件を満たせる可能性はありますが、道路の種類や取得する土地の幅、その他の建築条件によりますので、取得前に行政確認が必要です。

Q. 農家住宅でも買取できますか？
物件によります。建築された経緯や都市計画法上の取扱いなどを調査したうえで買取を検討します。

Q. 家財を残したままでも大丈夫ですか？
はい。物件の状況によっては、ゴミ屋敷でも残置物が残った状態のまま直接買取できます。